Immobilier : Nombre record de ventes à Monaco en 2022
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Et le montant des ventes dépasse le milliard d’euros pour la première fois.
C’est un double record que connaît l’activité immobilière monégasque. Selon l’Observatoire de l’Immobilier 2022 publié par l’IMSEE il y a quelques jours, le nombre de ventes immobilières en Principauté a battu un record l’an dernier, avec 88 transactions, contre 23 en 2021.
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En 2019, dernière année de référence avant la crise sanitaire, on recensait 33 ventes sur l’année. Le chiffre a donc quasiment triplé. Une évolution que Laurent Locchi, Directeur adjoint de l’agence immobilière Miells – Christie’s Monaco, explique en ces termes :
« Les programmes neufs ont toujours marché à Monaco : il y a une forte demande du neuf, quels que soient les budgets ou les types d’appartement. (…) Or, nous aurons bientôt des livraisons de logements neufs. Par exemple, le projet Mareterra était au départ très conceptuel, alors qu’aujourd’hui, on se projette très, très facilement. Je pense que ça accentue le rythme des transactions. »
Pour Olivier Pradeau, Directeur Général de Monaco Properties, « il faut prendre en compte l’attrait de Monaco pour les investisseurs internationaux. Les prix de l’immobilier à Monaco sont assez élevés, mais si on regarde en dollars, les prix ont baissé de 20 à 25% en raison de la faiblesse de l’euro sur l’année 2022. Pour un investisseur international, basé au Royaume-Uni ou à Dubaï, le marché immobilier de Monaco, qui est une valeur refuge en temps d’inflation forte, devient beaucoup plus attractif du fait de la faiblesse de l’euro. »
Autre record notable : pour la première fois, le montant des ventes a dépassé le milliard d’euros. Selon Olivier Pradeau, la raison se trouve notamment dans les taux d’intérêt. « Les personnes fortunées sont très bien conseillées : elles savent très bien que les taux d’intérêt montent, continueront de monter et vont se stabiliser à des niveaux élevés. 2022, c’était le dernier moment pour acheter à des taux d’intérêt raisonnables, précise-t-il. D’autant qu’en France et à Monaco, on peut s’endetter à des taux fixes, alors qu‘aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, on peut s’endetter à des taux variables. »
Pour Laurent Locchi, ce record est surtout lié à une nouvelle demande, plus familiale qu’il y a quelques années : « d’une part, ce sont des logements neufs, dont le prix au mètre carré est supérieur à celui des reventes. Mais on compte surtout beaucoup de grosses unités dans les programmes neufs, avec un gros volume d’appartements quatre et cinq pièces ou plus. Ce sont surtout des familles qui viennent s’installer à Monaco définitivement ou prendre une résidence. La taille des appartements joue beaucoup sur le montant total. »
Prix moyen du mètre carré : le Larvotto passe en tête
Si en 2021, Monte-Carlo se hissait à la première place des quartiers où le prix moyen du mètre carré est le plus élevé à la revente, en 2022, cette place revient au Larvotto, passant de 59 000 à 62 000 euros en l’espace d’un an.
Laurent Locchi préfère rester prudent sur cette donnée, mais il analyse tout de même cette dynamique : « à Monaco, ça ne veut rien dire : chaque appartement a sa valeur. Il faut rester prudent sur cette donnée statistique par mètre carré, c’est très artificiel. Mais ce qui a dû jouer entretemps, c’est que le Larvotto a été entièrement rénové. Les clients ont certainement pu se projeter un peu plus facilement. Avant, c’était une zone immobilisée, donc les investisseurs ont sans doute eu plus de visibilité par la suite. »
Des propos corroborés par Olivier Pradeau : « le Larvotto comporte très peu de résidences dans le secteur privé. Les moyennes se basent donc sur un très faible nombre de transactions. Il suffit qu’un très bel appartement se soit vendu en 2022 pour faire énormément varier la moyenne. Mais le Larvotto reste un quartier très attractif, en plein renouveau avec l’extension en mer. Quand on voit que sur Mareterra, les transactions avoisinent les 100 000 euros par mètre carré, on peut se dire que toutes les résidences autour profiteront de ce nouvel élan. »
L’année 2022 semble donc avoir été assez fructueuse pour le marché immobilier. « Malgré un contexte géopolitique tendu en raison de la guerre en Ukraine, des conséquences catastrophiques du Brexit sur l’économie du Royaume-Uni et des tensions au Moyen-Orient, en Turquie et au Liban, Monaco reste une valeur refuge qui attire les investisseurs internationaux pour la sécurité des biens et des personnes, et l’accessibilité du marché immobilier », appuie Olivier Pradeau.
Le Directeur Général de Monaco Properties tempère toutefois : « on s’attend pour 2023 à un renversement de la tendance : comme on a pu le voir pendant les crises économiques de 2000 et de 2008, le marché immobilier a perdu entre 30 et 50% du nombre de transactions sur les années suivantes, c’est-à-dire en 2002, 2009 et 2010. On pense qu’avec des taux d’intérêt qui vont se stabiliser à des niveaux élevés, un euro qui est en train de se renforcer par rapport au dollar, et les contraintes supplémentaires qui vont être mises en place sur les marchands de biens, le marché immobilier 2023 va être moins dynamique, même si les prix des transactions vont rester stables. »