L’immobilier à Monaco : Haro sur les taux d’intérêts !
D'après l'agence Monaco Properties, « il est fort probable que le nombre de transactions en 2023 soit inférieur à 2022 et que la tendance à la baisse se poursuive en 2024 » - © Monaco Tribune / Paul Charoy
Olivier Pradeau, General Manager chez Monaco Properties, nous propose son analyse.
Si l’année 2022 avait été une très belle année pour les professionnels de l’immobilier avec un nombre de ventes et reventes à 520, s’approchant du récent record de 544 transactions atteint en 2014, l’année 2023 s’annonce plus difficile. En effet, au premier trimestre 2023, l’IMSEE comptabilise déjà 17 transactions de moins qu’en 2022 sur la même période. Les taux d’intérêts payés par les emprunteurs ayant continué de fortement augmenter depuis, il est fort probable que le nombre de transactions en 2023 soit inférieur à 2022 et que la tendance à la baisse se poursuive en 2024.
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Passant de 0% début 2022 à 4,5% en septembre 2023, la hausse brutale du taux d’intérêt directeur* par la Banque Centrale Européenne (BCE) pour lutter contre l’inflation risque de geler le marché immobilier de Monaco. Un tel niveau de taux n’avait pas été atteint depuis le début des années 2000, avec l’éclatement de la bulle internet, et avait précédé une baisse d’environ 30% du nombre de transactions entre 1999 et 2003. Idem en 2007, lorsque le taux d’intérêt de la BCE avait atteint 4,25% et qu’une chute vertigineuse d’environ 50% du nombre de transaction avait été observée entre 2007 et 2010.
Pour beaucoup d’investisseurs, ces taux d’intérêts représentent un réel handicap, les obligeant soit à revoir leur budget à la baisse, soit à décaler dans le futur leur projet d’acquisition. Mais ce ne sont pas les plus malchanceux. Les propriétaires ayant financé leur acquisition à l’époque des taux directeurs à 0%, avec des crédits immobiliers à taux variables, se retrouvent à devoir régler aujourd’hui des mensualités de crédit quatre à cinq fois plus élevées.
Ceux qui le peuvent remboursent par anticipation l’intégralité de leur crédit afin d’éviter d’avoir à payer de tels taux. Les moins fortunés sont, quant à eux, parfois contraints de vendre à prix cassé leur bien immobilier afin de se sortir de cette mauvaise passe. Rappelant ainsi la célèbre citation de l’homme d’affaire Warren Buffett : « c’est quand la mer se retire que l’on peut voir ceux qui nageaient sans maillot de bain. »
Le malheur des uns pouvant faire le bonheur des autres, les investisseurs ayant des liquidités disponibles peuvent en profiter pour faire de belles affaires. Le taux d’intérêt directeur de la BCE ayant très probablement atteint son niveau maximum, il est fort à parier qu’une baisse du taux directeur sera entamée courant 2024 à la faveur d’une inflation refluant à un niveau acceptable. Le marché immobilier de Monaco ayant démontré à maintes reprises sa résilience, le début un nouveau cycle de hausse du nombre de transactions débutera certainement d’ici un à trois ans.
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* Taux d’interêt qu’une banque centrale, telle que la Banque Centrale Européenne ou la Réserve fédérale, appliquera aux banques commerciales pour les prêts. Le taux directeur est aussi appelé taux d’intérêt bancaire ou taux d’intérêt de base.